对于新经济形势下北京房市的观点

  胡承楠   11/29/16


  北京楼市短期观点:不看好未来一年内的北京楼市,但有值得购买的地区和房子。

  全国楼市观点:不看好未来一年的全国楼市,非精选地区风险高。全国楼市两级分化将更为严重,三四线去库存压力加大,二线城市在释放完本轮需求后也将继续分化,看好杭州、厦门、武汉等。一线楼市在细化区分下螺旋上升。有几率出现地产崩盘情况,但概率不大。

分析:

  1. 当下货币政策中性,显效需要时间;
  2. 部分地区上涨过快,g20上习大大明确表示要治理楼市,在国际会议上态度不再暧昧,政策正在改变;
  3. 银行贷款上半年超额发放,随着业绩完成和政策收紧,放款也在收紧。

  本轮楼市上升周期为2014年下半年至2016下半年,根源为大规模货币宽松刺激,并且在暴涨过程中政府仍有推波助澜的作用,并非出现管不住的情况。预计房价在未来半年内趋于平稳,明年上半年甚至有可能出现短暂下跌。但暴涨暴跌不利于国民经济和政府稳定,所以通过调控缓慢上涨概率高。个人来说,有通过杠杆取得超额收益的机会。

  未来预判:对于具体房价涨跌,主要关注GDP数据,如果高于6.7,为了去除过剩产能、改革结构并为美元加息留出余地,货币政策将更为收紧,房地产将出现拐点;6.5~6.7继续维持中性货币政策,运用各种规则条文控制房价,房价小幅上涨概率大;低于6.5,国民经济可能有失速风险,就业不保,可能重新放开货币政策,房价将进入新一轮飙升计划。

  应对策略:最大化利用杠杆在可以忍受的亏损范围内尽量少地投入资金,

  1. 购买城市核心资源区域和公共资源翘楚区域,有前景低单价高性价比的房子;
  2. 购买一些特殊的房产;
  3. 手握资金关注GDP情况,明年再决定买点。

实际操作的参考与建议:首选第一种,但由于近期房价变化较大,在本人可忍受亏损的范围内房子很少了,现在正考虑第2和第3策略。但如果有增量资金合买,可选范围扩大,现在仍有适合的标的。

  第一种策略,可以买北五环,东五环,南三环,西四环内或附近,和通州及新机场的房子。主要考虑城八区核心资源和北京副中心。从3月至今考虑购入房产位置为:双井、劲松、西坝河、老国展、三元桥、北新桥、石景山永乐小区、通州、三里屯、工体 第二种策略,共发现三种:

  1. 宽街商住两用酒店公寓,租售比1:200,总价低;
  2. 工体财产分割公房;
  3. 石景山永乐小区天然气爆炸后急降的房产。

  由于通州出现无房可售的情况,考虑到饥饿营销和需求释放至少到17年底市政实际入住,现有增量资金进入的情况下,采用第一种策略,首选通州。

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